#mapparoma8 - La città che si espande e il boom dei prezzi immobiliari


L’ottava #mapparoma mostra il livello di edificazione del territorio comunale e la tendenza del mercato immobiliare nel periodo 2003-2010, durante l’ultima fase della bolla edilizia e prima della riduzione dei prezzi delle case a causa della crisi economica. 

Analogamente alla densità della popolazione, la densità di edificazione (superficie edificata su superficie totale, mappa a sinistra) diminuisce con l’aumento della distanza dal centro. Le zone urbanistiche periferiche hanno in genere indici di edificabilità molto bassi, eccezion fatta per una parte del settore est, tra le vie Prenestina e Appia Nuova, e del settore sud, lungo le direttrici per il mare. 

La variazione percentuale dei valori medi delle quotazioni immobiliari (euro al mq) tra il 2003 e il 2010 (mappa a destra) indica invece una tendenza generalizzata verso l’aumento dei prezzi di vendita delle abitazioni che raggiunge valori più elevati, oltre che in alcuni quartieri centrali e della periferia storica, nelle zone periferiche poco edificate, soprattutto nel quadrante sud. Gli aumenti consistenti dei prezzi di vendita delle abitazioni in aree poco edificate riflettono la domanda crescente conseguente all'afflusso di nuova popolazione residente.


(clicca sull'immagine per ingrandire)


La densità di edificazione (mappa a sinistra) è molto elevata nel centro e nella periferia storica. I quartieri più densamente costruiti sono infatti il Centro Storico (44%), il resto del I Municipio (XX Settembre 41%, Prati 35%, Esquilino ed Eroi 33%, Celio 30%) e le zone semicentrali di edilizia intensiva a nord (Salario 36% e Parioli 28%), sud-est (San Lorenzo 34% Torpignattara e Tuscolano Nord 30%, Appio 28%), e sud-ovest (Gianicolense 29% e Marconi 27%). Indici di edificazione molto elevati, compresi tra 15 e 25%, si riscontrano comunque in quasi tutti i quartieri edificati nella prima metà del Novecento, mentre i quartieri edificati più di recente, per lo più all’interno del GRA, si attestano a valori compresi tra 9 e 15%. All’esterno del GRA le zone urbanistiche residenziali meno costruite (densità minore dell'1%) sono Santa Maria di Galeria, Tor San Giovanni, Prima Porta e Cesano a nord; Porta Medaglia, Decima, Appia Antica Sud e Castel Fusano a sud; Pantano di Grano e Boccea a ovest; San Vittorino a est. All'interno del GRA le zone meno costruite sono quelle dei parchi urbani (tra cui Appia Antica Nord 1,5%), fino ad arrivare a Grottarossa Ovest e Magliana (circa 2%).

Il maggiore incremento dei valori medi delle quotazioni immobiliari nel periodo 2003-2010 (mappa a destra) si è verificato in primo luogo laddove cresce la domanda di nuovi insediamenti residenziali, soprattutto zone prossime o esterne al GRA nel quadrante sud a Ponte Galeria (69%), Castel Fusano (67%), Porta Medaglia (61%), Santa Palomba (60%), Torrino (57%), Palocco e Infernetto (56%), Decima (55%), e ad est a Omo (67%), Borghesiana (56%) e Morena (55%). Ma gli aumenti sono stati notevoli anche all'interno della città consolidata, sia negli insediamenti intensivi (Appio 67%, Casal Bertone 66%, San Lorenzo 64%, Aurelio Sud 57%) che nei quartieri benestanti (Pineto 62%, Eur e Acquatraversa 61%). Gli incrementi minori hanno invece riguardato un insieme eterogeneo di quartieri, sia esterni al GRA (Massimina 6%, Appia Antica Sud 15%, Settebagni 19% e Pantano di Grano 24%), sia nella periferia storica (Tiburtino Sud 17% e Casal Bruciato 22%), sia infine zone di edilizia estensiva nate almeno in parte abusivamente o come borgate (Tor Fiscale 22%, Trullo e Quarto Miglio 24%).


Keti Lelo, Salvatore Monni, Federico Tomassi




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Fonte: elaborazione Croma su dati propri e dell'Osservatorio Mercato Immobiliare - Agenzia delle Entrate




Gli autori, ferme restando le loro responsabilità per i contenuti delle mappe, sono debitori nei confronti del CROMA (Centro per lo studio di Roma dell'Università Roma Tre) e di Luoghi Idea(li) per le elaborazioni, le suggestioni e gli spunti sulle attività di mappatura del territorio romano che sono state fonte di ispirazione per la nascita di questo blog.

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